物業服務行業進入高速發展期 管理面積不斷提高

1991 年國內第一家物業管理公司 ( 深圳物業 ) 成立，標志著我國物業管理業正式誕生。此后 30 余年間，物業管理行業先后經歷了起步期 ( 1981-2003 年 ) 、以基礎物業服務為主且主要依附關聯房企的傳統業務發展期 ( 2003-2012 年 ) 、尋求增值服務為新利潤增長點的轉型探索期 ( 2012-2017 年 ) 以及上市、收并購頻現的高速發展期 ( 2017 年至今 ) 。

近年來，在城鎮化持續推進、居民消費升級、鼓勵性政策的推動下，疊加科技賦能與資本紅利，物業管理行業邁入快速發展期。2010-2019 年，我國物業管理企業的管理面積規模持續擴大。根據中物研協和上海易居房地產研究院中國房地產測評中心聯合發布《2020 物業服務企業綜合實力測評研究報告》，2019 年全國物業管理行業總面積約 310 億平方米，相較 2018 年同比增長 11%，預計到 2020 年我國物業管理面積發展指數達到 244.1，行業在管規模突破 330 億平方米。

由于上游行業房地產市場熱度未減，加上近年來政府行政類物業服務采購量的快速提升，根據中國指數院預測，預計到 2022 年，全國基礎物業管理市場規模約為 1.2 萬億元。

從物業百強企業發展情況來看，我國物業服務行業百強企業積極擁抱市場變化，實施多元化擴張策略，迎來管理規模的新一輪增長。2019 年，百強企業管理項目數量均值為 212 個，同比增長 10.42%，管理面積均值達 4278.83 萬平方米，同比增速 15.08%。

百強企業市場份額進一步擴大至 43.61%，市場集中度持續提升。由此可見，行業集中度快速提升，優秀服務企業與中小企業的服務規模差距較大，行業服務能力未得到充分釋放，物業服務市場的供求關系不平衡。

商品房銷售面積總體穩定 行業市場規模不斷擴大

物業服務市場主要是面向于下游的住宅、工業及商業等各類建筑。2010-2012 年我國商品房銷售面積處于低速增長但整體維持上升狀態，2013 年出現較高的增速，2014 年短暫下滑后又步入增長軌道，2018 年全年商品房銷售面積為 17.17 億平方米 ;2019 年，商品房銷售面積 17.16 億平方米，比上年下降 0.1%。

2020 年 1-7 月份，我國商品房銷售面積 8.36 億平方米，同比下降 5.8%，降幅比 1-6 月份收窄 2.6 個百分點。其中，住宅銷售面積下降 5.0%，辦公樓銷售面積下降 21.8%，商業營業用房銷售面積下降 18.8%。商品房銷售額 81422 億元，下降 2.1%，降幅比 1-6 月份收窄 3.3 個百分點。其中，住宅銷售額增長 0.4%，辦公樓銷售額下降 22.2%，商業營業用房銷售額下降 22.3%。

近年來，隨著城鎮化進程加快、國民生產總值及人均可支配收入的不斷增加，全國物業管理行業企業數量和在管面積規模不斷擴大，行業市場規模也不斷增長。根據中國指數研究院發布的數據，基于模型測算，按照 2019 年度 500 強物業服務企業平均物業費 3.86 元 / 平米 · 月，并考慮人口數增長、城鎮化率變化和存量住宅面積與物業滲透率變化等因素，初步測算 2019 年我國物業服務行業市場規模為 1.34 萬億元。

物業服務費平均價格總體呈上升趨勢

通過國家發改委對全國 36 個城市普通住宅物業服務費平均價格的監測，可以看出其價格呈階梯型穩步上升的態勢，由 2019 年初的 0.98 元穩步提升到 2020 年 8 月份的 1.06 元。

2019 年 12 月，二十大城市物業服務價格綜合指數為 1060.54，較去年同期上漲 0.98%，較 2019 年 6 月上漲 0.50%。與去年同期相比，二十大城市中，北京、青島、蘇州等 16 個城市的物業服務價格指數上漲，上漲城市數量較去年同期增加 3 個 ; 深圳、杭州、南昌和常州 4 個城市持平，無一下跌。二十大城市中北京漲幅最大，為 3.83%; 青島次之，漲幅為 2.56%; 蘇州、昆明等 5 個城市漲幅在 1.0%-1.5% 之間 ; 無錫、成都等 9 個城市漲幅在 1.0% 以內，其中天津漲幅最小，為 0.16%。

2019 年 12 月，二十大城市物業服務均價為 2.19 元 / 平方米 / 月。一線城市物業服務價格水平居前列，其中深圳均價最高，為 3.16 元 / 平方米 / 月 ; 北京次之，為 2.83 元 / 平方米 / 月 ; 杭州、上海和廣州分別為 2.48 元 / 平方米 / 月、2.44 元 / 平方米 / 月和 2.40 元 / 平方米 / 月，寧波、天津、青島、武漢、蘇州以及成都的均價也在 2.0 ( 含 ) 元 / 平方米 / 月以上 ; 重慶、無錫等 9 個城市的均價在 1.0-2.0 元 / 平方米 / 月之間，其中常州的物業服務均價水平仍相對較低，為 1.06 元 / 平方米 / 月。

物業服務行業將進入黃金時期 預計行業規模將超 2 萬億元

未來我國城鎮化、存量滲透率、社區商業將是目前推動行業發展的三個主要驅動因素。

從短期來看，未來兩年竣工加速帶來增量市場紅利。自 2016 年下半年開始，新開工向竣工的傳導時間出現拉長跡象。在竣工面積增速連續下滑兩年后，2019 年 9 月開始出現回升，所以過去 2-3 年積累的待竣工面積有望在未來兩年釋放，物管行業合約面積短期內會迎來一輪快速上漲，物業企業仍可以享受短期的增量市場紅利。

從長期來看，中國房地產市場發展多年漸趨成熟，物管行業將進入黃金時期。物業服務行業是經濟環境和市場環境波動下極具投資價值的防御性板塊，其迅猛發展不是投資行為，而是服務行業相較地產業的抗周期能力更強，更具發展前景。

中國物業管理市場具有獨特的發展潛力和市場特征，具備超越現有行業界限的潛力。我國相對密集的人口分布和小區制的居住形態，給物業公司擴展業務領域留下了廣闊的空間。根據中指院的數據，210 億平方米的物業管理面積中 70% 是住宅物業，則存量住宅的物業管理滲透率只有 45.9%。假設到 2030 年，人均住宅面積達到 45 平方米，住宅物業滲透率到 50%，平均物業服務費 ( 包括商寫等 ) 4.22 元不變，增值服務收入占比也基本維持 20% 不變，則物業管理面積達到 326 億平方米，基礎物業服務規模達到 1.65 萬億元，增值服務規模達到 4000 億元，行業整體規模超 2 萬億元。

更多數據請參考前瞻產業研究院《中國物業服務企業商業模式與市場投資戰略規劃分析報告》，同時前瞻產業研究院還提供產業大數據、產業規劃、產業申報、產業園區規劃、產業招商引資等解決方案。